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2019-11-14 04:05 来源:京华网

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去杠杆or加杠杆 聚焦楼市因城施策
去年底至今年初,从中央到地方政府出台了许多房地产政策,如降低首付、调整二房标准、降低利率、降低契税、营业税等等。对此,全国政... 详细>>
本期嘉宾

访谈嘉宾:

张泓铭 全国政协委员、住建部专家委员会成员
李晓林 全国政协委员、林达集团董事长

特约主持人:

曾 刚 中国社科院金融研究所银行研究室主任

时间:2019-11-1413:30

策划:欧阳梦云;制作:产经部

访谈精粹
文字实录

  主持人:各位观众朋友,大家好,今天我们来讨论最近很受关注的、也是两会期间热议的话题——关于房地产去库存和防风险的问题。

  大家知道2016年经济工作非常重要的任务是去库存,而且去库存里面房地产去库存又是核心问题。过去一段时间,我们国家从中央到地方都出台了各种各样的政策,也产生了一些效果,也引起了社会广泛的讨论,在两会期间我们看到依然是吸引各方高度关注的问题。今天请来两位全国政协委员讨论大家关心的话题,这两位嘉宾是:全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭;全国政协委员、林达集团董事长李晓林。欢迎两位,我是来自中国社科院金融研究所的曾刚。

  接下来讨论问题,第一个是去库存的问题,这一点得到了国家的高度重视,也写进了报告,作为2016年主要任务,房地产是去库存的核心。两位委员简单讲讲造成目前我们房地产行业库存高的原因,以及库存基本的状况,跟我们简单做一个介绍,先从李总开始。

  李晓林:大家好,很高兴做客中国经济网。去库存这个话题是这次政协会议非常热的话题,并且在克强总理政府工作报告也充分体现了这个话题,去产能、去库存、去杠杆,其中去库存大家讨论非常多。去库存首先要弄清几个问题,第一个问题,数据问题。因为大家知道从国家统计局数字公布来看,我们库存现在是7亿平方米库存量,实际上我认为实际情况会大于这个数,因为还有在建的、未竣工的和烂尾楼,这也是很大的一块。这些加在一起会大大超过7个亿的库存。有的评估机构说30亿,有的说50亿,我觉得库存量可能有几十万亿的资产。如果能消化一部分,或者是消化一大部分,中国的经济会再上一个台阶。我觉得数据很重要,究竟是多少现在说法还不一致,为什么要弄清数字,如果数字不清楚就不知道去多少,去多了也不行,我们面临“十三五”,还有“一路一带”走出去,我们库存和材料也要走出去,“十三五”还要大发展,所以去多少也很重要,去多了也麻烦,要适量。

  再有,地区性有差别。最近大家非常关心的是北京、上海、深圳的房价和销量齐升,也有人说“暴涨”,我个人认为“齐升”说法比较准确,个别楼盘有暴涨,个别条件好的、建筑装修都不错可能有暴涨,但普通的还是齐升。但是部分二线城市和广大的三、四线城市没有什么好的形势,形成冰火两重天的状况。

  我认为,去库存的问题上,一线城市可以不用考虑,也不用担心。大家现在已经看到了,我们大量的库存是在三、四线城市和部分二线城市上,库存压力非常大,应该想办法把这些库存盘活。所以要有区别,北京现在不需要去库存,北京现在房地产形势还不错,上海也一样。再有就是杠杆作用,根据现在房地产情况,有的地方要去杠杆,但是大部分地区要加杠杆,比如我说二、三、四线城市需要加杠杆,你要去库存,你就要出台利好政策,在金融、税收方面要加杠杆,这是去库存的前提。

  主持人:我总结一下,第一,数据要准确。第二,地区区别对待。第三,杠杆作用发挥适当。然后再研究怎样去库存,就是你刚才说的话题。

  请问张委员您怎么看刚才这个问题,刚才李总讲到数据真实性的问题,您对目前房地产业库存状态有个什么样的看法。

  张泓铭:我同意李总的意见。现在社会上流行的数据是7.19亿平米现房,而根据我的计算是66.7亿平米,占用资金是40万亿左右,40万亿这个量是挺大的。主持人刚才提出了一个问题,导致这些库存的原因是什么?我想有三个原因。

  第一,我们对于房地产的发展指导思想。首先,我们要把它作为一种经济增长的功能还是满足民生的功能?房地产第一功能是要满足民生需求,满足各种产业经营用房的需要,使用的需要,但是并不需要把经济增长数据增长作为需要,这是很大的误区,甚至十几年之久都没有扭过来,房地产要为经济服务,要税收服务,第一是解决民生需要,解决住的需要,解决用房需要,然后才是经济增长的功能,要把关系摆正确。

  第二,对城镇化理解有误区。城镇化发展是我们国家的经济发展的动力,但是有很多人把城镇化理解狭隘化,认为就是房地产,这里有一个很大的误区,城镇化绝对不是房地产化的问题。

  第三,还有更大的问题,社会上有一种认为房价“永涨不跌”的神话,认为投资房产只赚不赔,这几乎成了社会上大部分人的预期。 当然,我承认就现在房地产发展的情况来看,无论个人投资人还是机构投资人投资房产都是赚的,但这不是永远,房价不是永远上升的。我认为这三点就是导致房地产总体过热,导致总体库存太大的原因。

  

  主持人:张委员讲到政策本末的问题,这里确实有一些值得反思的地方。第二个问题,刚才李总在讲去杠杆、加杠杆关系的时候讲到政策,去年年底包括今年初也出了很多相关政策,比如降低首付、调整二房标准、降低利率等等。各地方政府还在降低契税、营业税等等政策,这些都是我们看到为了去库存采取的措施。目前来看,两位专家怎么样评价,政策是否已经取得应有的效果?应该好像也带来了一些其他的问题,二位如何评价。

  李晓林:前一段中央去库存的举措非常正确,从宏观经济看去库存没有问题,也出台一些利好政策,比如刚才你说的首付贷、去税收等等,对行业一个是保护,再有是有利于行业的健康发展。特别是北京、上海、深圳这样的一线城市非常明显,发展非常快,就是政策利好的原因。

  像北京、上海这样的城市,土地稀缺,咱们都知道北京市五环以内的土地特别少,上海外环以内的地特别少,深圳核心区也特别少了。另外这些城市是外来人口聚集的主要城市。北京市政府公布的数据,每年有60万人进来,他们就是刚需,要吃要住。最起码他们要租房,现在的北京人把房拿出来给他们住,他自己就要改善一下。刚需拉动改善性需要,再加上股市不太好,其他投资项目利润不清晰,大家有可能拿钱出来做房地产投资,刚性需求拉动改善性需求,加上投资性需求,三个叠加在一起了,再加上政策利好,远期看土地资源稀缺,这就是主要原因。

  三、四线城市不是这样的。现有人民居住情况还是不错的,改善性需求有,但是刚性需求和投资性要求相对会比较少。目前现有政策调整他们去库存可能会有一些慢。在三、四线城市,以及一些二线城市能不能给一些更好的政策解决来解决这个问题,我们也曾经进行了一些调研。比如东北老工业基地的一些地方,我们去过牡丹江和佳木斯两个市,都是几百万人口,很不错,从这些年的情况来看还很好,他的房价没有泡沫,他们普通商品房才卖3000多,好一点4000多,一般3500左右,东北的房子墙要厚,因为冷,采暖各方面的设备费用比较大,他才卖3000多一平米。你想想成本很高,利润很低,这种房子的产品泡沫很少,我们在调研的时候发现当地有一个风俗习惯,农村女孩嫁人不要几大件,而是要求城镇里一套房子。房子可以是一居室,如果按照平均价3500元,60平米来算, 总价才20万左右,按照现在的首付原则,是将近2成首付,也就是首付3-4万元。这个地区有这种需要,而且没有泡沫。我反对零首付,这样的杠杆银行风险太高,我更反对首付贷,等于是没花钱,还是零首付。如果能够把银行按揭降到一成最好,拿1、2万块钱就可以完成买房结婚居住的需求,房地产最怕有泡沫。现在有几十万亿,大部分是银行的,如果在这方面加一点杠杆,我估计能去一大片库存。

  政府购买保障房是最好的时机,因为这么多的房子卖不出去,我建议开发商降一下,不能都指着政府,开发商把房价降一降,中央有支持保障性住房的政策,地方政府要作为,拿钱来买一批,用于保障性住房的库存房。这样开发商降一点,政府买一点,就可以解决贫困地区的需求。一部分让年轻结婚的刚性需求,有刚性需求的人很多,但是他们却没有买房的能力。像北京,有刚性需求的人太多了,但是哪有钱买房子,地方也是一样。政府买一点,开发商降一点。用加杠杆的原则,大家一块上,这样有可能促进三、四线城市去库存的速度,我是这样理解。

  主持人:谢谢李总,李总讲的差异化政策还是很有意思的。前一段时间,央行在降低首付的时候,也提到商业银行可以根据自己的情况,做一些差异化的改变,差异化政策到底怎么实施。张委员,您怎么看这个问题?目前咱们政策取得什么样的效果,有什么样的障碍,哪方面有可以改进的地方?

  张泓铭:有关部门出台两方面的政策,第一,降首付。降契税、营业税的政策,就是鼓励需求一端的政策。应该说,这是针对房地产市场,整个2015年,甚至包括2014年第四季度,中央政府都出台了一些鼓励房地产市场需求的政策,包括宏观金融政策,都有了。降准、降息都有,累计起来推动市场需求一端。加上今年2月份两道政策,我们完全有把握认为,政策对推动房地产市场的需求,是有作用的。无论一线、二线、三线全面起作用。但是问题是程度不一样。刚才所说超一线城市,2015年已经很热了,到两道政策出来以后,更催生了热度。还有很多三、四线城市,这把火烧的够不够,我们需要观察一段时期。如果一线城市温度够了,有过热的话,我们是不是撤一点。三四线城市加一把火没问题,这就是李克强总理所说的去库存当中“因城施策”的问题。

  主持人:刚才李委员和张委员都讲到加杠杆的问题,去库存并不是说一味的去杠杆,同时有的地方还要加杠杆。目前操作过程已经有加杠杆的情况出现,银行在没有降低首付的情况下,有一些首付贷已经出来了,沈阳曾经出台了一个很短的政策——大学生购房零首付,这就是对特定的人群加杠杆,加杠杆动力不一样,有的是民间资金,有的是政府的推动。我是研究银行的,从银行的角度来讲,这种东西可能存在一些风险,不知道两位委员怎么看待加杠杆的特点,怎么样能够更好控制它,或者说更好把握加杠杆的过程。李委员先来。

  李晓林:中央提的“三个去”没有问题,因为我们存在一些问题所以提出“三个去”,但是在执行层面上需要研究。我觉得产能过剩的行业应该去杠杆,在煤炭、钢铁、水泥行业的生产过程去杠杆是对的。在去库存上应该是加杠杆,用杠杆帮着去库存。我觉得去杠杆上,产能过剩配杠杆是对的,但是有一些高科技领域、环保产业、文化创新这些需要发展的应该加杠杆了,有去有加才符合我们现在的结构调整。去库存应该适当加杠杆,去杠杆可能是不太适合的。

  主持人:张委员怎么看?

  张泓铭:去产能、去杠杆、去库存、补短板、降成本——这是中央经济会议提出的今年我国经济工作五大任务。对于去杠杆的问题和房地产问题联系起来,可以稍稍仔细的讨论一下,理解一下去杠杆是一件大事。2008年开始美国金融危机以后,提出新常态的观点就是全世界去杠杆,新常态主要的特点是新杠杆,我是认同世界上去杠杆的大背景。现在我们去杠杆,我们去杠杆的思想观点是符合世界经济发展大势的,总体上我们在经济当中要去杠杆,去杠杆程度我们可以研究,但是大势是去杠杆,这是一个大前提。

  结合房地产库存的问题,我认为要仔细的分析。这里还要因地制宜,如果是库存很严重的地方,对需求一端要加杠杆,我们要推动需求消化库存。对于供给侧恐怕要适度的收紧,库存那么大你还要加大施工就更糟了。杠杆有加有减——加需求端杠杆,减供给端的杠杆。

  对于已经过热的一线城市要倒过来干,对需求者也许我们要稍稍的收杠杆降杠杆,对于供给侧,房地产市场形势很好,供不应求,我们应该适度加大杠杆。在总体减杠杆前提下,我们要区别对待不同的地区,需求两端要有不同的对策。

  主持人:加杠杆减杠杆不是绝对的。

  李晓林:绝对不是一个去杠杆可以解决的。我和张委员的意见还是比较一致,有的地方要加,有的地方要去。

  主持人:看起来是非常复杂的。

  张泓铭:组合很多。

  主持人:大家知道最近几个星期以来,互联网金融创新首付贷大家已经看到,至少目前非常关注,而且在城市里作为投机的一种手段,好像使用还挺广泛。我不掌握具体的数字,央行两会期间新闻发布会上专门提到首付贷,目前定性不太好,有点违法的嫌疑。这类产品看起来某种程度在加杠杆,替买房者加杠杆,目前的范围到底是很广泛普遍的现象,还是局部地区的现象?它的危害,或者说它的影响会有哪些?我想大多数人对这个并不是很熟悉。两位委员给我们大概的介绍一下情况。

  李晓林:首付贷是最近一段时间出现的情况。这就是变相的零首付。前不久沈阳想出台一个零首付,第二天政策就腰斩了,沈阳市政府也说是在探讨,我是不同意零首付的,这样容易引起次级债危机,美国就是反面教材。零首付肯定是走不通的,有一些中介和机构就想出一个规避零首付的方法,就是首付贷,变相的零首付。这样容易引起金融风险,如果波及面大了,容易危害我们整个金融体系。有的地方房价有泡沫,还没有吹破,但是变相零首付了,你首付都是贷款解决,一旦房价跌下来银行资产就坏了,就会引起类似于美国次级债危机的金融风险出现,所以赶快要制止。

  主持人:从房地产健康发展角度来看,这类产品不利于市场长期稳健的发展,过度透支了未来的发展。

  李晓林:首付贷还有点违规。

  主持人:昨天央行负责人讲,像这类机构大多数不具备贷款资质。正常来讲,我们国家贷款机构是要拿金融资质的。张委员有什么补充吗?

  张泓铭:刚才提到首付贷,除了正规的金融机构给予贷款以外,民间机构,严格说是非金融机构也给予贷款,实际上是变成零首付或者极低首付,这是有风险的。首先这不符合我们国家的法律,因为我们国家不允许没有金融牌照没有金融资质的机构放贷,这在法律的层面就否定了。其次,它的危害还是很大的,最鲜活的样本就是美国次贷危机,用国家担保的形势让没有购房能力的人买房,后来通过金融衍生产品导致危机,追终溯源就是买房极低贷款造成的,前车之鉴我们一定要防范。

  分析一下这个问题,现在我们国家规定首付比例是25%,这是正规金融机构提供的贷款。民间的零首付实际上也是来自于金融机构,最后也会传递到金融机构里,所以危害是一样的,所以我们不赞成。

  主持人:接下来还有比较大的问题,前一段时间讲到三四线城市去库存,是不是可以跟农民工进城,或者是新型城镇化关联起来。之前有部门出台了一个意见,支持农民工在城镇买房,好像有一个具体的政策。这点两位怎么看,主要问题集中在二、三、四线城市,未来购房的主体会是哪些?现在来看,新型城镇化过程是否可以形成对二、三、四城市需求支撑,成为支持的来源。各位怎样看待这样一个命题,如果说命题成立,未来还需要什么样的政策来支持它。

  李晓林:前一段时期,我们去库存,城镇库存的房子希望通过农民工消化,初衷和想法都没问题,都是好的。这次政府工作报告也提出将会有60%的人居住城镇,这个数字就不少了,这是非常强大的刚性需求。农民工这些年在城市打工赚了一些钱,我们认为他们有可能是城镇住房的消化主体。

  实际上这段时间看并不明显,这些年农民工挣到钱都回去买房了,那时候他们所在地区的房子更便宜。现在这一轮要想去库存,三、四线城市去库存就需要政策的支持。现在手里有钱的那些农民工,基本已经在家乡的城镇买房子了。还有一些想买房的,手里没有那么多钱,这涉及到农村的房子、宅基地,再加上土地使用权怎么流转起来的问题,这些年都没有能流转起来。他们将来想要进城,他们手里的资产就是现有的宅基地,祖宗几代人给留下的宅基地。土地承包以后是他们的,流转起来可能他们有机会。

  主持人:资金的支持可以置换。

  李晓林:这么多年进城。“十三五”规划要求有60%的农民要到城镇居住。刚才我讲了农村女孩嫁人要有一套房子,因为要过日子。她们并不要求在北京和上海,在当地城镇有一套房子就可以了。我们看看怎么增加他们的收入,再有宅基地和土地使用,你不住可以把房子卖给别人。

  主持人:张委员怎么看这个问题。

  张泓铭:关于城镇化的话题,能在各种报告里面看到,中央提出“三个1亿人口”的问题,明确指出了要让1亿农民进城落户,这样的政策无疑是对消化库存,对城镇化是有好处的。鼓励农民进城落户买房,有利于市场需求的政策已经出来,这是没问题的。短期的角度看,我们鼓励农民,长远角度有两个问题需要考虑。

  农民进城,农民为什么进城?关键是三、四线城市要集中各种资源,使当地的城市经济发展起来,有更多的企业进来,有更多的资金进来,有更多的项目进来扩大就业。让农民工进来不是简单农民落户的问题,而是三、四线城市经济发展的问题,通过经济的发展,扩大就业岗位,这个根本问题要解决。这样做有利于农民进城,有利于农民落户,也有利于农民购房,这是一个问题。

  第二,我在农村有资产,有承包的土地资产,有宅基地资产。如果从根本的角度考虑,我们如何在农村产权制度上有重大的改革,农民资产权利如何通过资本市场转化,变成现金,进城就没有障碍了。如果说彻底的解决农民进城的问题,恐怕要考虑中小城镇经济的问题,农民资产权利市场化转化的问题,就需要全部解决。

  主持人:张委员讲的是未来可持续发展,这也是政策规划时,“不能头痛医头,脚痛医脚”的问题。去库存是短期化,未来是需要有可持续发展的机制。

  李晓林:我再补充一下,刚才张委员讲政府工作报告说是1亿农民进城,但是从另外一个数据看,会大于这个数字。我们现在中国有9亿劳动力,其中1亿受过高等教育和专业技能培训的。这9亿人要是60%的比例进城,也就5个多亿。5个多亿是含城市的,所以我觉得可能会大于1个亿。

  主持人:这说明空间还是很大的。

  还有一个问题,我估计这个问题还在讨论阶段,但是对未来房地产市场的影响比较深远。具体我也没太研究过,提出来供大家讨论,也不讲具体实施进度的问题。

  最近有新闻提到加快研究出台房贷利率,按揭利息,提高个人所得税的政策。这个政策在国外是很普遍,在美国都是这样,自己的房贷按揭抵扣个人所得税,在中国因为个人所得税制度本身不太完善,所以还没有抵扣政策,既然说有这样的一个讨论,如果真的可以抵税,这样会不会是未来可能的趋势,这是一个。第二,对房地产市场本身有怎样的影响。我个人认为不一定是非常快的事情,现在我们研究“十三五”,是面向未来的讨论。

  李晓林:这个话题是一个美好的前景,国际上一些发达国家就用这种杠杆,税收的杠杆。你所有的消费,包括你的住房消费、教育生活都是在税前。目前现行是根据你的收入交所得税,我觉得你说的事是挺好的,但需要时间,还有个人申报的问题。怎么报、怎么申,不单纯是房地产首付贷的问题,需要很好的诚信体系来帮助完成。

  主持人:个人所得税的税制要完善。

  李晓林:一是税制整体完善,另外诚信体系要建设好,目前出台不可能。

  主持人:这是大家一个好的预期。最近媒体上讨论还挺多的,张委员您怎么看待这个问题。

  张泓铭:购房款抵扣个人所得税的政策,在发达国家是很流行的政策,尤其是在美国很流行。在中国出现已经有段时间了,上世纪最后一个十年到二十一世纪初,上海在全国率先实现购房款抵扣所得税,我本人也是受益者。当时上海实行这样的政策,推动上海那一轮楼市回暖取得了很好的作用,市场好了以后就迅速取消,好像实行了5年的时间。

  这个问题是我们可以考虑的,但是还是要因城施策,不是普惠的政策。如果说那个地方库存挤压很多,你要推动消费需求一端,那么可以考虑实施这个政策,如果很火热的地方就不用考虑这个政策了,还是要“因城施策”,政策的本身还是可以研究的。

  主持人:原来曾经有过实践,还有过一定的经验。

  时间有限,两位委员公务很繁忙,还要开会,今天就聊到这里。两位委员还有补充的吗?

  李晓林:没有。

  张泓铭:没有。

  主持人:感谢两位委员在百忙之中参加我们的讨论,感谢给了我很多的启发,谢谢大家。

  张泓铭:谢谢主持人,谢谢经济日报、中国经济网。

  李晓林:谢谢。

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